Bon nombre d’investisseurs souscrivent à une SCPI en se focalisant sur ses indicateurs de performance, et en oubliant un paramètre tout aussi pertinent : sa liquidité. Celle-ci correspond à son potentiel de revente ; plus elle est élevée, plus l’investisseur récupère rapidement son capital.
De manière générale, les SCPI sont des actifs peu liquides, à la différence de leurs consoeurs qui sont les actions. Bien qu’étant des parts émises sur le marché financier, les SCPI demeurent avant tout des placements immobiliers, et c’est ce facteur qui explique son illiquidité relative.
Pourquoi les SCPI sont-elles illiquides ?
Tout d’abord, la durée de placement recommandée est d’au moins 8 ans afin de profiter du rendement escompté une fois que la SCPI atteint sa bonne courbe de croissance. C’est-à-dire après que la carence en dividende issue du report de jouissance est récupérée, de même que les frais de souscription absorbés par les dividendes perçus au fil du temps.
De plus, l’investisseur y souscrit en fonction de son propre profil et de ses objectifs, c’est-à-dire suivant une stratégie sur mesure. Ce qui ne convient donc pas forcément à d’autres investisseurs ayant, eux aussi, leur propre profil.
Rappelons qu’il existe en effet plusieurs critères qui différencient une SCPI à une autre :
- l’acquisition : repose-t-elle sur une stratégie prudente (dite Core) ou opportuniste ?
- la catégorie : il en existe trois principales, à savoir les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. Chacune d’elles a sa propre vocation : générer un taux de distribution élevé, défiscaliser ou produire des gains à la revente
Quels paramètres pour mesurer la liquidité d’une SCPI ?
Ce ne sont pas toujours les indicateurs de performance qui influencent le potentiel de revente de la SCPI, bien que ceux-ci jouent un rôle majeur. C’est aussi la forme juridique de la SCPI qui influence cette liquidité, notamment par rapport au marché secondaire. Rappelons que ces placements se déclinent en deux sous-familles : les SCPI à capital variable qui sont les plus répandues sur le marché, et les SCPI à capital fixe.
Les SCPI à capital variable appliquent la valeur de rachat prédéterminée par la société de gestion. En d’autres termes, c’est cette dernière qui tire les ficelles en ce qu’il s’agit du prix de la revente, après confrontation entre l’offre et la demande. Attention, les risques de moins-value sont au rendez-vous. En cas de manque de liquidités de la SCPI, celle-ci pourrait ainsi rencontrer des difficultés quant au rachat, ce qui rallonge la durée de leur illiquidité sur le marché secondaire.
Les SCPI à capital fixe, en revanche, sont revendues suivant les propres conditions de l’investisseur. L’échange se fait de gré à gré et c’est sur le marché secondaire que les transactions ont lieu. Le vendeur et l’acheteur sont ainsi libres de négocier les prix.
Mesurer le potentiel de revente à l’instant T et dans les mois à venir
En règle générale, quelle que soit la forme juridique de la SCPI, la liquidité peut être mesurée en fonction du nombre de parts en attente. C’est ce paramètre qui permet de mesurer le potentiel de revente de la SCPI à l’instant T.
Cependant, il est tout aussi important de se projeter dans le futur : il vaut mieux anticiper la revente dans plusieurs années et ce, au moment de la souscription. Un des meilleurs indicateurs est le volume de la capitalisation du côté des investisseurs particuliers – comparé à celle réalisée par les investisseurs institutionnels. En effet, ces derniers investissent en plus grand nombre, avec un risque élevé de mise en circulation de parts élevées sur le marché secondaire en cas de sortie d’investissement, d’où une réelle illiquidité.
