En tant que détenteurs de parts de SCPI, les investisseurs sont des acteurs clés du fonctionnement de la société. L'assemblée générale (AG) d'une société civile de placement immobilier est donc un évènement indissociable de l'investissement, en sachant que les porteurs de parts, qui sont associés, ont le droit d’exercer leur voix dans la gestion du patrimoine immobilier financé de manière collective.
Rappel sur le mécanisme de financement collectif d’une SCPI
Le financement participatif se traduit par la collecte de fonds auprès d’un large public d’investisseurs pour réaliser l’acquisition des biens immobiliers à mettre en location. Cela en souscrivant à des tickets d'investissement, souvent à partir de sommes modestes : dès 187 euros la part.
L’émission des parts est effectuée par la société de gestion. Une fois le capital d'investissement de la SCPI constitué, cette dernière procède à l’acquisition, puis met en location le parc immobilier. La société de gestion procède ensuite au recouvrement des loyers et le reverse aux associés en fonction de leur quote-part.
Comprendre l’implication des investisseurs associés dans les AG
L’AG est une plateforme impliquant les investisseurs sur plusieurs points :
En premier lieu, celle-ci véhicule les informations sur la stratégie et les performances de la SCPI. La société de gestion présente le bilan de l'année écoulée, détaille les investissements réalisés et expose les perspectives d'avenir. Les investisseurs votent sur l'approbation des comptes annuels, s'assurant ainsi de la bonne tenue de la comptabilité et de la gestion financière de la SCPI. Les associés ont aussi pour mission de nommer les membres du conseil de surveillance. Celui-ci est chargé de contrôler la gestion de la SCPI et de veiller à la protection des intérêts des associés.
Dans certains cas, l'AG peut être amenée à modifier les statuts, comme pour changer les règles de distribution des dividendes ou les modalités de cession des parts. Les associés ont alors droit au vote en ce qui concerne les décisions qui y sont liées, sachant que leur objectif principal est de percevoir avant tout les revenus locatifs issus de leur placement.
Participer activement aux AG
Pour endosser pleinement leur rôle, les associés doivent participer activement aux AG.
Pour cela, ils sont appelés à lire attentivement les documents préparatoires à l'assemblée. Ces documents, tels que le rapport de gestion et les résolutions proposées, fournissent des informations essentielles sur la situation de la SCPI et les décisions à prendre.
Lors de l'AG, les investisseurs ont la liberté de poser des questions à la société de gestion sur tous les aspects de la SCPI. De plus, les votes de chaque investisseur pèsent dans la balance étant donné qu’ils influencent les décisions validées. Il est donc essentiel de voter en connaissance de cause, en ayant bien compris les enjeux de chaque résolution.
Rappel sur les dividendes SCPI et l’importance des votes
Les dividendes sont versés aux investisseurs en proportion du nombre de parts qu'ils possèdent et ce, sur une fréquence mensuelle ou trimestrielle. Le calcul des dividendes se base sur plusieurs éléments clés :
- les loyers perçus par la SCPI
- les charges déductibles : il s'agit des dépenses engagées pour gérer et entretenir le patrimoine immobilier, telles que les frais de gestion, les travaux d'entretien et les taxes foncières
- le résultat net : il correspond aux loyers perçus diminués des charges déductibles. C'est ce montant qui sera ensuite réparti entre les investisseurs sous forme de dividendes
- le nombre de parts en circulation : il fait référence au nombre total de parts qui ont été émises et vendues aux investisseurs. Ce, que ce soit sur le marché primaire que sur le marché secondaire.
