Aux commandes des SCPI : des spécialistes en gestion de portefeuille ou en asset management, communément appelés sociétés de gestion. Les sociétés civiles de placement immobilier fonctionnent en effet par la conjugaison de multiples fondamentaux en vue de générer du rendement et des dividendes aux souscripteurs de parts.
Ces exploitants adoptent à la fois ce que l’on appelle la gestion passive et la gestion active – ou dynamique, et qui concerne particulièrement le choix de l'immobilier. Ce, en vue de la constitution du patrimoine de la SCPI, que ce soit sur le territoire local ou au-delà des frontières.
Rappel sur la constitution du patrimoine de la SCPI
La SCPI génère des dividendes grâce à son exploitation immobilière. Celle-ci est prise en main par la société de gestion qui organise son réseau “d’operating partners”, ces derniers étant tissés dans les zones locales de même qu’à l’étranger. Leurs missions : intégrer pleinement le processus de recherches, de présélection suivant les fondamentaux prédéfinis par la société de gestion, d’identifier les profils pour chaque typologie d’immeubles et de locataires. Cela en vue de faciliter la sélection finale par la société de gestion qui demeure avant tout aux commandes et qui valide la composition dudit patrimoine. Ce sont ces operating partners qui sont en connaissance des différentes conjonctures sur chaque territoire dont ils ont la charge, de même que l’état du marché et les risques qui y sont liés.
Pour rappel, le parc immobilier se compose à la fois d’immeubles neufs et anciens à rénover, de biens à différentes vocations (générer des dividendes et du rendement, produire de la plus-value, défiscaliser). Il recueille aussi différentes typologies d’immeubles : résidentiels, de bureaux, de commerces, de santé et d’éducation, de logistique et de locaux d’activités, d’hôtels et d’immeubles adossés au secteur du tourisme.
La gestion passive : pour une acquisition sécurisée
La société de gestion peut opter pour une gestion dite passive : elle réalise alors ses acquisitions sur le marché du neuf, sans prise de risque, en se conformant aux demandes sur le marché. Ce sont par exemple des immeubles positionnés dans des quartiers à forte demande locative. De même, les immeubles étant neufs, la société de gestion est délestée de tous travaux.
La gestion dynamique : pour des acquisitions opportunistes et à vocation de valorisation
En revanche, la société de gestion réalise un pilotage dynamique dans le cadre des acquisitions opportunistes. Elle cible en effet des immeubles pouvant être transformés afin d’exploiter de nouvelles pistes, voire de se baser sur de l’innovation. Les risques sont plus ou moins présents puisque l’acquisition est avant tout basée sur des critères opportunistes (prix, possibilités de recyclage) avant de répondre aux autres exigences telles que la qualité du marché et la tension locative.
La gestion passive s’applique aussi dans le cadre de la recherche de plus-value. Il est toujours question de faire émerger des biens anciens à rénover certes, mais dont le but est de mettre en avant le potentiel de valorisation immobilière sur le moyen et le long terme. Ce, en vue d’acquérir les différents labels, par exemple, et d’aligner progressivement ces actifs parmi les immeubles Core.
L’expertise de la société de gestion rémunérée
Ainsi, cette expertise est rémunérée, prenant la forme des frais de gestion annuelle qui sont prélevés auprès de chaque investisseur porteur de parts. En effet, plus la gestion est active, plus les frais sont élevés. Toujours est-il que ces taux ne doivent pas dépasser un certain seuil, et l’investisseur doit en tenir compte, par rapport au rendement final de son placement.
À noter que les SCPI génèrent aussi d’autres frais. Si certaines d’entre elles affichent 0% de frais de souscription, il se pourrait que ceux-ci soient éventuellement récupérés dans les frais de gestion annuels.
