La pierre-papier est un véhicule de placement destiné à compléter ses revenus au moyen de revenus locatifs immobiliers. La pierre correspond à l’immobilier qui est géré par un exploitant, tandis que le papier représente des parts de sociétés souscrites par le grand public pour avoir droit à ces revenus locatifs. Ces derniers sont d’ailleurs distribués en fonction de la quote-part de chaque souscripteur, et sont des dividendes.
L’intégralité de la gestion locative prise en main par l’exploitant
L’exploitant assure plusieurs missions :
- il détermine à l’avance les différentes stratégies : calcul du prix de la part, recherche de rendement
- il réalise les acquisitions immobilières en fonction des critères qu’il aura fixés : achat dans le neuf ou l’ancien, en pleine propriété ou en démembrement, choix de la typologie de l’immobilier, choix de l’emplacement, recherche des différentes opportunités
- il sélectionne les locataires en tenant compte de différents paramètres : secteur d’activité, solidité financière, capacité à signer des baux longs (de l’ordre de 9 ans à 20 ans et plus pour les locataires professionnels et de plus de 6 ans pour ceux des immeubles résidentiels)
- il gère les baux, les carences et les vacances locatives de manière à maintenir un bon taux d’occupation immobilier et financier
- il prend en charge tous les travaux d’entretien et de rénovation
- il fait faire l’expertise de son patrimoine immobilier par un expert dédié à cet effet et en programme le renouvellement éventuel en fonction de ses nouvelles stratégies
- il collecte les loyers de la mise en location et détermine la part à distribuer aux souscripteurs, après avoir calculé les réserves et provisions destinées à faire face aux périodes difficiles
La souscription à des parts de sociétés
Celui qui souhaite percevoir des dividendes de la pierre-papier souscrit à des parts de sociétés. Il déterminera alors sa propre stratégie d’investissement en se basant sur ce que rapportent ses parts, sur la durée de leur détention, sur leur mode d’acquisition. En ce qui concerne cette dernière, plusieurs possibilités : acheter cash ou à crédit, souscrire en direct ou à travers les supports en unités de compte des produits d’épargne pour capitaliser, acquérir des parts en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, etc.
La détention de ces parts de pierre-papier permet à l’investisseur d’encaisser non seulement des revenus locatifs, mais aussi des gains lorsqu'une partie des immeubles du parc immobilier est revendue et qu’elle a dégagé de la plus-value. La revente des parts elles-mêmes donnent lieu à des gains si le produit est bien positionné sur le marché et qu’il se distingue par ses performances élevées.
Quels sont les différents types de produits pierre-papier ?
Pour terminer, notons qu’il existe aujourd’hui pléthore de placements pierre papier qui sont destinés aussi bien au grand public qu’aux professionnels :
- les plus connus et qui sont les plus équilibrés en termes de rendement-risque sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Leur parc recueille de l’immobilier diversifié non coté
- les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui misent à la fois sur l’immobilier et les produits boursiers, de même que des liquidités pour offrir plus de diversification
- les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) qui sont des foncières cotées
- les sociétés civiles immobilières (SCI) dont le patrimoine se constitue d’immeubles en indivision
- les fonds d’investissements en location meublée (FILM) qui sont des versions de la SCPI mais dont les immeubles sont loués meublés. On les retrouve le plus souvent sous forme d’OPCI FILM permettant alors de profiter du très avantageux régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Nous ne saurions terminer cet article sans mentionner l’investissement crowdfunding immobilier qui fait aussi partie des produits pierre-papier mais qui fonctionnent de manière différente.
