Bien gérer vos biens immobiliers se révèle primordial afin de les intégrer durablement dans votre patrimoine. Sachez toutefois qu’en plus des actifs, vous devez aussi tenir compte du passif immobilier : bien les équilibrer nécessite diverses simulations et une prise en main par un expert, de préférence, afin de vous partager les meilleures recommandations.
L’évaluation de l’actif immobilier
L’actif immobilier se compose de tous les biens : immobilier physique, pierre-papier. Votre conseiller effectue une estimation de leur valeur. Pour l’immobilier physique, il tiendra compte de sa valeur vénale et son potentiel de valorisation au fil du temps (valeur du foncier, environnement, emplacement et potentiel d’urbanisation pour les années à venir, etc.).
En ce qui concerne le marché immobilier, notons qu’il en existe en réalité plusieurs : ceux qui sont caractérisés par une forte tension (par exemple en Île-de-France et dans les grandes agglomérations) et ceux qui sont peu dynamiques (dans les zones à faible demande locative, comme les zones B2 et C). La valeur de votre bien sera donc conditionnée par ces paramètres, que ce soit pendant toute la durée de la détention qu’au moment de la revente. Votre conseiller vous guidera alors sur les meilleures solutions à mettre en place afin d’optimiser efficacement le rendement de votre patrimoine.
En ce qu’il s’agit des actifs pierre-papier, sa valeur est estimée à partir de certains critères : leur capitalisation, l’évolution de leur rendement, la valorisation du prix des parts, l’augmentation de la valeur du patrimoine après expertise annuelle, la qualité et le sérieux de la société de gestion, etc.
Les points de vigilance sur le passif immobilier
Le passif immobilier comprend le crédit souscrit auprès d’un organisme prêteur. Ce, qu’il s’agisse du financement de l'acquisition, ou encore de celui des travaux si vous réalisez de la rénovation à la suite d’un investissement dans l’ancien. Au fur et à mesure que les dettes sont remboursées, votre patrimoine immobilier augmente de valeur. Nous en reparlerons dans le paragraphe ci-dessous.
À noter que les impôts fonciers font aussi partie du passif immobilier. Votre conseiller pourra définir une stratégie d’optimisation fiscale en vue d’amoindrir ces charges. Ce qui permettra d'augmenter le rendement annuel et la rentabilité finale de votre investissement.
La gestion de la dette immobilière par votre conseiller immobilier
Nous faisons aujourd’hui face à une remontée des taux d’intérêt implémentée par la BCE en lien avec sa politique anti-inflationniste. Ce qui génère des répercussions sur les coûts. Cette hausse du prix du crédit ralentit les investissements immobiliers, et les épargnants sont réticents quant à se lancer dans l’investissement immobilier, du moins pour 2023.
Or, il est possible de tirer profit de cette conjoncture grâce à un effet de levier, c’est-à-dire à l'utilisation de l’endettement et à générer du rendement durable. Ce sera votre conseiller immobilier ou votre conseiller en gestion de patrimoine qui mettra en place la meilleure stratégie adaptée à votre profil.
Ses conseils porteront notamment sur les amortissements déductibles, la planification de la durée de remboursement par rapport à votre capacité financière, le montant de votre apport financier. Votre conseiller réalisera un suivi régulier de votre désendettement, de même que de l’attractivité du bien immobilier par rapport aux loyers fixés. C’est-à-dire, faut-il les revoir à la hausse ou les maintenir ? À l’inverse, en cas de carence locative longue, faut-il réviser les loyers à la baisse ?
C’est en effet le rôle du conseiller de calculer également les loyers justes, afin d’échapper à une sur-évaluation ou à une sous-évaluation par rapport à différents paramètres. Exemple : la demande locative locale, le cours de l’immobilier dans son ensemble, les nouvelles exigences et besoins, la valeur de l’immobilier et du foncier face aux nouvelles mutations.
